课程背景
新媒体获客已成为房企营销不可回避的必答题。然而，大量从业者仍停留在”知道要做”但”不知道怎么做好”的阶段——账号开了没流量，直播做了没留资，内容发了没转化。
深圳房协作为深圳市房地产行业的权威协会组织，拥有会员单位超过2000家，一直致力于为行业从业人员提供专业赋能。2026年，深圳房协联合百锐教育推出营销系列培训，前三期分别覆盖豪宅销售技巧、新媒体获客与AI实战等主题，旨在帮助一线营销人员系统提升数字化获客能力。
本次培训为该系列第三期，特邀觉醒学院创始人曾英杰主讲。曾英杰是国内房产新媒体陪跑领域头部操盘手，过去三年陪跑学员超过4000人，陪跑楼盘超过200个，总操盘自然流量超过20亿，总成交金额超过30亿。合作企业覆盖保利、万科、绿城、中海等头部房企，以及贝壳、我爱我家等头部中介平台。
课程主要内容
本次培训为期一天（上午9:30至下午4:00），分为新媒体获客方法论、AI工具实操、智能体搭建三大板块。
一、新媒体获客：三种流量模式与平台选择
曾英杰开篇直击核心——不管怎么做新媒体，获客模式只有三种：
全国流量全国成交。 以”大胡子说房”为代表，通过偏宏观的内容获取全国客户，再进行批量成交。核心特征是强内容驱动，主播以表演型为主，脚本逐字稿提前写好，多平台全网分发。高峰期团队500余人，年成交额数十亿。
全国流量本地成交。 适合文旅盘或热门城市（如珠海、三亚、昆明），通过全国性内容把客户拉到项目上。以”大雁旅居”为代表，核心打法是每天多场直播、全平台铺设、所有内容最终指向加微信。
本地流量本地成交。 开发商的主要模式——做同城客户，卖自己的盘。曾英杰透露，从陪跑数据看，一个置业顾问做到平均水平，只要项目不是特别差，一个月通过新媒体成交一套是有保证的。以深圳的佣金水平，经纪人一套5-10万，置业顾问也大几千，性价比可观。
曾英杰特别指出了一个容易被忽视的数据：开发商直播账号数量是中介的两倍，但中介以一半的账号做到了8倍的获客量。原因在于中介可以”语不惊人死不休”，内容更有吸引力；而开发商受限于不能唱衰、不能拉踩，直播间容易变成纯广告。
二、抖音与视频号：流量逻辑完全不同
培训重点拆解了两个核心平台的推荐机制：
抖音：八级流量池。 一条作品发布后，系统依次审核→去重→根据完播率、点赞、评论、转发、关注五个指标层层推荐。300-500播放量是第一级，破千进入第二级，10万以上会触发人工审核。推荐周期最长一周，核心流量集中在发布后24小时内。关键技巧：作品要短（5-7秒最容易破万），发布时间选下午5点到晚上9点，千万不要搬别人的作品——同平台搬运只有几十播放量。
视频号：背后是整个腾讯生态。 视频号不只是短视频平台，它打通了微信搜一搜、公众号、朋友圈、小程序、企微等19个入口。对开发商而言，视频号最大的价值不是获取新客户，而是激活已有客户——销售人员的朋友圈点赞后，其好友大概率能刷到。
曾英杰建议：”如果现在要做新媒体，重心应该放到视频号上。抖音已经非常卷了，视频号目前还有红利。”
三、AI实操：从文生图到数字人分身
下午进入实操环节，曾英杰现场演示了多个AI工具：
文生图。 用豆包输入一段项目描述，30秒出朋友圈级传播图。要水印免费版用豆包，去水印商用版用即梦，即梦已支持4K级出图。曾英杰现场演示：上传一张售楼部空无一人的照片，配合一段提示词，AI瞬间生成一张人满为患的效果图——”未来售楼部不存在没人的情况。”
文生视频。 用即梦上传项目外立面照片，选择”建筑生花”特效，一条精美的楼盘展示视频直接生成。原来这类视频需要广告公司3D建模渲染，成本高昂，现在一个指令搞定。曾英杰还演示了更进阶的玩法：上传5张样板房照片+一段文字描述，AI自动生成一条”美女主播下班后Vlog”风格的探盘视频——人物、场景、字幕、配音一气呵成。
数字人分身。 在豆包录制30秒真人视频即可创建数字人分身，之后用数字人代替真人出镜。特别适合批量生产探盘类视频，一个项目年费约2000元，月产200+视频。
文案提取。 视频号作品转发给微信”元宝AI”好友，输入”提取文案”四个字，30秒出完整文案；抖音作品复制链接发给豆包即可。
四、智能体：把经验固化成工具
曾英杰重点介绍了智能体的概念——将提示词+知识库+工作流封装成一个产品，实现”点一下就执行”。
大屏诊断智能体。 主播下播后，只需把抖音直播大屏截图上传，智能体自动从流量获取、内容质量、互动数据、话术表现、投放效果等九个维度生成1500字以上的复盘报告。诊断标准来自曾英杰过去五年复盘数千场直播的经验沉淀。”所有有标准的判断类工作，AI永远比人快、比人准。”
账号诊断智能体。 将公司账号命名标准、内容规范输入智能体，销售人员只需上传账号截图，AI自动打分。90分以上合格，不合格按AI建议修改即可。”标准化工作的落地和触达，已经不需要人去做大量沟通了。”
培训成效
本次培训取得了显著效果：
认知刷新。 从”新媒体就是拍拍视频”到理解了三种流量模式、平台推荐机制、流量池晋级规则，参训人员系统建立了新媒体获客的全局视角。有学员表示：”原来觉得短视频是玄学，今天听完发现背后全是逻辑。”
实操落地。 培训采用”边讲边做”模式，参训人员现场完成了豆包下载注册、AI图片生成、视频制作、文案提取、元宝AI操作等全流程实操，培训结束时每人已产出至少一条AI生成内容。
工具认知升级。 从只知道”跟豆包聊天”到理解了提示词三段论（我是谁+干什么+有什么要求）、智能体的封装逻辑，以及从1.0提示词阶段到3.0贾维斯阶段的AI进阶路径。
觉醒学院将持续为深圳房协会员单位提供新媒体与AI实战陪跑服务，帮助一线营销人员从培训走向实战，从学会走向用出结果。
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